Petite copropriété sans syndic : comment gérer les travaux ?

copropriétéSi l’on est membre d’une petite copropriété sans syndic professionnel ou propriétaire au sein d’un grand ensemble immobilier, on ne lancera pas des travaux de la même façon. Dans quelle mesure les procédures changent-elles en fonction de la taille et à quoi les petites copropriétés devraient-elles prêter attention ? Explications.

Petite copropriété et vote des travaux

Qu’il s’agisse d’une copropriété horizontale ou verticale (d’un immeuble), la première question qui se pose est celle de la prise de décision pour tous les travaux qui touchent aux parties communes. Le processus exact varie en fonction du mode de gestion de la copropriété et de la nature des travaux.
On distinguera par exemple les chantiers suivants :

  • Travaux urgents (suite à un sinistre par exemple)
  • Travaux d’amélioration ou de rénovation (ravalement de façade)
  • Travaux d’entretien récurrents (espace vert, ménage, etc.)
  • Travaux de mise en conformité (diagnostic technique général ou DTG).

Les petites copropriétés sans syndic devront systématiquement passer par la case assemblée générale pour voter la mise en œuvre de ces travaux.

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Celles qui disposent d’un syndic professionnel ou d’un syndic bénévole pourront en revanche déléguer à ce dernier la gestion et la prise de décision pour tous les chantiers urgents ou l’entretien courants, avec un financement géré au niveau du budget prévisionnel ou du fonds travaux.
S’il existe un conseil syndical, il devra impérativement être consulté par le syndic dès que les travaux dépassent la somme déterminée par l’assemblée générale. Cette dernière reste par ailleurs sollicitée pour tout ce qui ne relève pas du cadre normal d’intervention du syndic, avec des règles de majorité qui varient selon la nature des travaux envisagés.

 

Copropriété : gestion des travaux avec ou sans syndic

Une fois la décision prise, il faut identifier l’entreprise qui va réaliser les travaux et superviser le travail de cette dernière. Le choix incombe généralement au syndic professionnel, mais en l’absence de structure identifiée, il retombe sur les copropriétaires qui devront s’entendre sur la personne en charge des formalités.

Elle fait alors office de syndic bénévole et se charge de recevoir les devis, transmettre les informations, recevoir les travaux et déclencher le paiement en temps voulu. Quelle que soit la taille de la copropriété, le syndic doit vérifier que les formalités administratives indispensables sont bien remplies. Il est par exemple indispensable de déposer une déclaration préalable ou un permis de construire en mairie pour :

  • Un ravalement de façade,
  • La création d’une piscine au sein de la résidence,
  • Un chantier d’agrandissement ou d’extension.

La petite copropriété sans syndic avec représentation bénévole présente donc un fonctionnement plus flexible, mais elle exige la participation active des propriétaires pour chaque décision. A l’inverse, le modèle adopté en immeuble ou en résidence permet de déléguer certains aspects au prix de certaines contraintes formelles et d’un budget de fonctionnement plus élevé.

Au vu des dispositions légales récentes, il parait de plus en plus difficile de passer outre l’obligation qui impose la mise en place d’un syndic, bénévole, collectif ou professionnel. La loi ALUR impose par exemple la création d’un compte bancaire spécifique géré par le syndic dans les copropriétés d’au moins 15 lots.
Copropriétaire ou conseil de syndic, il faut garder en tête que la gestion des travaux est une mission qui requiert des compétences ainsi qu’un investissement en temps et en énergie, de la commande des devis à la compatibilité en passant par la surveillance du chantier ou l’appel de fonds pour le règlement.

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